Wynajem mieszkania – jaką umowę zastosować?

Wynajem mieszkania – jaką umowę zastosować?

Jeżeli chcesz wynająć swoje mieszkanie lub dom i zastanawiasz się nad tym, jakie są rodzaje umów najmu, i która będzie najodpowiedniejsza dla Ciebie, to świetnie trafiłeś/ trafiłaś! Informacje na ten temat znajdziesz w poniższym tekście, a jeśli okażą się one niewystarczające, z chęcią odpowiemy na Twoje pytania i rozwiejemy wszelkie ewentualne wątpliwości.

Wystarczy, że zadzwonisz, napiszesz lub wstąpisz do biura, a z pewnością jeden z naszych specjalistów wszystko Ci wyjaśni. Tymczasem zapraszamy do lektury!

W polskim prawie przewidziane zostały dwa rodzaje umów najmu lokali mieszkalnych – umowa najmu zwykłego oraz umowa najmu okazjonalnego. Oba rodzaje regulowane są przepisami Kodeksu Cywilnego oraz Ustawą o ochronie praw lokatorów. Na czym one polegają, jakie są ich cechy charakterystyczne i czym się od siebie różnią? Odpowiedzi znajdziesz poniżej.

UMOWA NAJMU ZWYKŁEGO

– może zostać zawarta na czas określony bądź nieokreślony;
– w przypadku najmu trwającego dłużej niż rok, umowa musi mieć formę pisemną – inaczej umowa zostanie uznana za zawartą na czas nieokreślony;
– wynajmujący ma obowiązek przestrzegać przepisów regulujących możliwość podwyższenia wysokości czynszu i wypowiedzenia umowy;
– w przypadku nieuczciwego najemcy może zaistnieć problem z pozbyciem się go po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy.

UMOWA W TRYBIE NAJMU OKAZJONALNEGO

Ten rodzaj umowy najlepiej zabezpiecza interes wynajmującego, ponieważ pozwala uniknąć ewentualnych problemów z nieuczciwymi najemcami. Wiąże się jednak z koniecznością zgłoszenia umowy najmu do Urzędu Skarbowego. Oto najważniejsze cechy tego rodzaju umowy:
– umowa ta może zostać zawarta wyłącznie na czas określony, jednak nie dłuższy niż 10 lat;
– dotyczy tylko nieruchomości prywatnych;
– musi mieć formę pisemną, pod rygorem nieważności;
– musi zostać zgłoszona do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu – w przeciwnym razie umowa pomiędzy stronami będzie miała formę zwykłej umowy najmu, a wynajmujący straci prawo do skorzystania z ułatwień płynących z przepisów dotyczących najmu okazjonalnego (w tym ze skróconej procedury eksmisyjnej);
– strony umowy mogą indywidualnie ustalić swoje prawa i obowiązki dotyczące najmu;

Umowa najmu okazjonalnego bezwzględnie musi zostać uzupełniona o następujące załączniki:
– oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu;

– pisemne oświadczenie Najemcy zawierające wskazanie innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

– pisemne oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę w wyżej opisanym oświadczeniu, w którym wyraża zgodę na zamieszkanie w nim najemcy wraz z osobami z nim zamieszkującymi, po wykonaniu egzekucji wykonania obowiązku opróżnienia lokalu, poświadczone notarialnie.

Przyjęło się, iż koszt sporządzenia notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji ponosi strona wychodząca z inicjatywą zawarcia tego rodzaju umowy – a więc w większości przypadków jest to wynajmujący.

ELEMENTY, KTÓRE POWINNA ZAWIERAĆ KAŻDA Z UMÓW NAJMU:

– data i miejsce zawarcia umowy;
– dane osobowe stron zawierających umowę;
– opis wynajmowanego lokalu (jego adres, powierzchnię, liczbę pomieszczeń);
– okres, na jaki umowa została zawarta;
– datę przekazania lokalu najemcy;
– wysokość czynszu/odstępnego, pozostałych opłat eksploatacyjnych oraz kaucji zwrotnej, a także termin i formę płatności;
– informacje o możliwości wypowiedzenia umowy – z jakich powodów i z uwzględnieniem jakiego okresu;
– do umowy powinien zostać dołączony protokół zdawczo-odbiorczy, mający na celu potwierdzenie stanu technicznego oraz wyposażenia lokalu na dzień przekazania lokalu najemcy, jak również na dzień oddania lokalu przez najemcę – po wygaśnięciu umowy.

Ponadto należy pamiętać, że niezależnie od rodzaju umowy, dochód z najmu podlega opodatkowaniu. Właściciel może wybrać formę rozliczenia podatku – ryczałtowo bądź według skali podatkowej.

Podsumowując – niewątpliwie umowa najmu okazjonalnego jest dla wynajmującego bezpieczniejszym rozwiązaniem, aczkolwiek fakt spełnienia dodatkowych formalności przez potencjalnego najemcę sprawia, że liczba osób zainteresowanych podpisaniem takiego rodzaju umowy nie jest obecnie zbyt duża. Jednak w ostatnich latach właściciele nieruchomości do wynajęcia coraz częściej wybierają ten rodzaj umowy, dzięki czemu jest nadzieja, że w niedługim czasie stanie się on powszechniejszy, co także wpłynie na podejście potencjalnych najemców.